Цены на «квадрат» в столице взяли новый рубеж
Чему равен московский метр? !
Цены на средние московские квартиры домчались до отметки 4000 долларов за метр и, как считают эксперты, вряд ли возьмут новый рубеж в этом году. Скорость их роста — чуть меньше 1% в неделю — еще не черепашья, но уже не крейсерская, как в прошлом полугодии, когда квадратный метр дорожал на 10% еженедельно. Продавцы пытаются выжать последние капли из бума, который, похоже, остался в недавнем прошлом. Большая же часть покупателей: те, чья платежеспособность иссякла, временно покинули рынок, надеясь на его стабилизацию или — еще лучше для них — падение.
Что такое московский квартирный бум, хорошо иллюстрирует реальный пример. В доме корреспондента «Известий» неизвестный инвестор, проходящий под кодовым именем «депутат», весной 2002 года приобрел три квартиры по
Обратный пример. Молодая семья в 2002 году купила однокомнатную квартиру за Абельмановской заставой за 55 тысяч долларов. Обзаведясь первенцем, пара решила приобрести «двушку» в том же районе. Минимальная сумма, которая им потребуется в качестве доплаты за вторую комнату, — 70 тысяч долларов. То есть денег, в которые им в 2002 году обошлась целая квартира, в 2006 году не хватит даже на комнату.
Общий вывод: тех, кто хочет просто улучшить свои жилищные условия, но не имеет накоплений или доступа к ипотечному кредиту, ценовой галоп не впускает на рынок. Статистика свидетельствует о том же. Так, в период весенне-летнего ценового бума и ажиотажного спроса число сделок не увеличилось. И вовсе не оттого, что темпы строительства замедлились. Убедившиеся в своей неплатежеспособности покупатели просто отступили.
Кстати, о любителях азартных игр с недвижимостью. Предыдущий всплеск цен на жилье пришелся на первое полугодие 2004 года. Тогда же специалисты отмечали увеличение числа спекулятивных сделок — некоторые говорили даже о 30-процентной доле таких сделок на рынке. Особенно в сегменте жилья бизнес-класса на стадии строительства нижних этажей. Два года — стандартный срок для достроя таких домов. К 2006 году покупатели оформили права собственности, выставили свое подорожавшее в 2,5 раза добро на вторичный уже рынок. А поскольку над головой у них не капает, торговаться и уступать таким продавцам нет смысла.
— Продавцы продолжают играть на повышение, как летом, — говорит аналитик рынка недвижимости Олег Репченко. — Во всех сегментах до сих пор встречается немало предложений по явно завышенной цене, неадекватной средней цене на квартиры аналогичного качества. В прессе то и дело появляются прогнозы еще большего скачка. Но, несмотря на все заклинания, его не случилось, цены близки к стабилизации. И вообще, ситуация похожа на 2004 год, когда недвижимость сначала дорожала ненормальными темпами, а потом на 9 месяцев цены остановились. Дальше возможно и некоторое снижение, но не раньше, чем через год.
Департамент градостроительства Москвы предложил посетителям своего сайта назвать виноватых в росте цен на жилье. Те поставили на первое место риэлторов, которые «скупают квартиры». Да, риэлтор — это тот самый персонаж, который огорошивает ценой на приглянувшуюся квартиру. Некоторые агентства действительно имеют финансовые возможности для оптовых закупок в новостройках — но отнюдь не по дешевке. Виноваты, по мнению участников опроса, и городские власти, чьи полномочия слишком дорого обходятся застройщикам. Виноваты строители-подрядчики, виноваты инвесторы-застройщики — разговорами об их ценовом сговоре весь август тешили публику чиновники из антимонопольной службы.
— Нерепрезентативный опрос не имеет ценности, — считает Репченко, — в интернет-голосованиях, особенно с негативным посылом, любят поучаствовать недовольные люди. С другой стороны, все отмеченные респондентами «фигуранты», безусловно, оказывают влияние на цены. Но оно вторично. Оно просто подчеркивает тенденцию, которая вызвана разительным превышением спроса над предложением.
Пятая часть опрошенных смотрят глубже: причиной роста цен они считают отсутствие других таких же эффективных объектов размещения капитала. Банковские вклады московской недвижимости не конкуренты. Паевые инвестиционные фонды — пока малопонятное изобретение. Игра на бирже — вообще целая наука. А игра на рынке недвижимости — простой и проверенный временем инструмент обогащения. Жилье дешевело только после августа 1998 года — но народ свято верит в стабилизацию российской экономики и дефолта не боится. А если наконец заработает нацпроект «Доступное жилье» и ипотека станет чем-то вроде потребкредита на холодильник — подстегиваемые ростом числа покупателей цены возьмут и вовсе небывалую высоту.
