Столичные жители потянулись в Подмосковье
В погоне за дешевым жильем
Первыми решили перебраться в область москвичи, которые надеялись скопить денег на жилье эконом-класса. Поскольку надежды на доступное жилье в столице не оправдались, им поневоле пришлось переселяться в города-спутники. «В Москве наибольшим спросом пользовалось наиболее дешевое жилье, цены за первое полугодие 2006 года росли прежде всего на дома, расположенные в спальных районах, районах за МКАД, на панельное жилье и однокомнатные квартиры, — объясняет Семен Пузрин, управляющий по финансам УК «КОНКОРДИЯ — эссет менеджмент». — Когда доступное по ценам предложение на московском рынке сошло на нет, спрос москвичей на подмосковное жилье значительно возрос, ведь добираться из городов ближайшего Подмосковья (в пределах 5 км от МКАД) примерно столько же, сколько из спальных районов Москвы, а стоимость квадратного метра в этих городах в полтора-два раза ниже, чем в столице».
Кроме того, как утверждает Елена Комова, директор управления маркетинга компании «Домострой», в Подмосковье и выбор больше, и качество жилья выше. «В последние два года большая доля жилья эконом-класса строилась в Подмосковье, которое уже опередило Москву по объемам введенного жилья, — утверждает она. — Наибольшим спросом пользуются быстро развивающиеся города Подмосковья — Химки, Балашиха, Красногорск, Люберцы, Подольск, Королев, Нахабино, а также близко расположенные и активно застраиваемые населенные пункты — Мосрентген (Ленинский район), Марфино и Трехгорка в Одинцовском районе».
Квартиры в ближайшем Подмосковье манят и москвичей, и приезжих из регионов. По наблюдениям Эльвиры Ереминой, генерального директора компании «Сити-XXI век», главные покупатели — москвичи. «Повзрослевшие дети, предпочитая жить самостоятельно, но не имея средств на квартиру в Москве, приобретают небольшое, но собственное жилье в Подмосковье, — говорит она. — Распространен и вариант, когда люди, приехав в столицу из другого региона и устроившись здесь, перевозят родителей поближе к себе и приобретают для них квартиры в ближайшем Подмосковье. Благоприятная экология, подходящее транспортное сообщение со столицей, более низкие цены на товары и услуги привлекают в подмосковные города-спутники все новых покупателей недвижимости. Причем часть покупателей сегмента эконом-класса предпочитает панельное жилье, несмотря на то, что потребительские характеристики монолитных домов значительно лучше. Дело в том, что типовые дома строятся быстрее, и для некоторых клиентов этот фактор играет решающую роль».
Панель уходит в леса
Между тем, как утверждает Елена Комова, в городах ближнего Подмосковья наблюдается тенденция вытеснения панельного строительства монолитным. «Здесь застройщики уже уходят от точечной застройки и возводят целые жилые микрорайоны. Причем качество строительных работ ни в чем не уступает московскому, а иногда даже превосходит его», — говорит она.
Среди таких микрорайонов Владислав Луцков, замдиректора, руководитель отдела комплексных исследований и прогнозирования рынка Аналитического консалтингового центра «МИЭЛЬ-Недвижимость», выделяет несколько, на его взгляд, самых интересных. «Начато строительство новой очереди жилья в поселке Трехгорка в Одинцовском районе, которое можно условно отнести к подмосковному бизнес-классу. Благодаря целенаправленной политике местной администрации развивается инфраструктура и строятся большие объемы жилья в Балашихе (мкр-н. 27а и другие). Возводится 4-6-этажный микрорайон «Янтарная сказка» в поселке Бузланово под Красногорском. Перспективен поселок Заречье в Одинцовском районе. Большие объемы жилья эконом-класса (серия П44 и монолитно-каркасные дома) строятся к востоку от столицы в поселке Котельники», — перечисляет он. А вице-президент группы компаний «Конти» Вячеслав Тимербулатов выделяет среди масштабных проектов застройку новых микрорайонов — Красногорье в Красногорске, Солнцеград в Балашихе и Новокуркино в Химках.
Растущий платежеспособный спрос на качественное жилье в ближнем Подмосковье неизбежно приведет к увеличению предложения такого жилья. Дешевой панели же ничего не останется, как покинуть города-спутники. «В ближайшие годы объекты эконом-класса будут уходить в города второго и третьего поясов Подмосковья. А в пределах 5 км от МКАД будут возводиться в основном жилые комплексы бизнес-класса, — прогнозирует Елена Комова. — И в данной географической зоне к началу 2007 г. стоимость квадратного метра будет мало отличаться от стоимости жилья спальных районов Москвы, расположенных недалеко от МКАД».
Покупать лучше сейчас
Пока квартиру в ближайшем Подмосковье можно купить за за кв. м, а средняя цена квадратного метра в Московской области составляет . Но темпы роста цен на подмосковное жилье уже обогнали московские. Быстрее всего, по наблюдениям Эльвиры Ереминой, дорожает жилье в городах-спутниках — Видном, Люберцах, Реутове, Химках, Мытищах. «Активная динамика цен наблюдается как на первичном, так и на вторичном рынке, — говорит она. — Если в январе мы продавали квартиры в монолитных новостройках 5-го микрорайона г. Видное по цене в среднем за кв.м., то в августе их стоимость выросла до -1900 за кв.м».
По прогнозам экспертов рынка, к новому году средняя стоимость жилья в Подмосковье подберется к отметке за кв.м. — квартиры в городах средней удаленности от Москвы будут стоить столько, сколько сейчас стоит жилье в 5 км от МКАД.
«Рост цен на недвижимость Подмосковья в 2005 году значительно отставал от московской недвижимости (16 и 30% соответственно). Начиная с марта темпы роста цен на недвижимость в Подмосковье начали опережать московские темпы роста, а рост цен на недвижимость ближайшего Подмосковья достигал 20% за месяц по некоторым городам, — говорит Семен Пузрин. — За первое полугодие 2006 года рост цен на жилую недвижимость Москвы составил в среднем 50%, в то время как в Подмосковье прирост цен достиг 60%. Средняя стоимость квадратного метра в ближайшем Подмосковье (до 5 км от МКАД) перевалила за , а в Подмосковье средней удаленности (5-25 км от МКАД) средняя стоимость квадратного метра составила около . В целом по Подмосковью средняя стоимость достигла за квадратный метр. Подмосковные темпы роста цен выше, чем московские, на данный момент и потенциал подмосковного рынка выше. Следовательно, можно предположить, что до нового года цены на недвижимость в Подмосковье будут расти по 5-7% в месяц и к новому году средняя стоимость квадратного метра в Подмосковье достигнет -1900».
Коммерсанты догоняют
В большинстве случаев покупатели квартир в области пока не могут рассчитывать на столичный комфорт. «Сегодня далеко не каждый подмосковный город может похвастаться приличным торговым центром или даже супермаркетом, а спортивные и развлекательные объекты инфраструктуры либо отсутствуют вообще, либо представляют собой перепланированные постройки советских времен», — говорит Ирина Мошева, директор по маркетингу коттеджного поселка «Княжье озеро».
Однако ситуация изменится очень скоро — высокие темпы жилищного строительства и увеличение численности населения уже привлекли в Подмосковье инвесторов и девелоперов, работающих в области коммерческой недвижимости. «Для девелоперов сейчас очень привлекательны все проекты, связанные со строительством инфраструктуры, — утверждает вице-президент группы компаний «Конти» Вячеслав Тимербулатов. — Сегодня популярно возведение горнолыжных курортов, гольф-полей, сафари-парков и др. Вместе с тем объекты социальной инфраструктуры менее привлекательны по сравнению с развлекательным направлением».
Конечно, местным жителям важнее супермаркеты, химчистки и парикмахерские, но и с ними проблем не будет. «В России уже сформированы различные сети, имеющие достаточно филиалов в Москве и в других крупных городах, формат которых полностью готов к тиражированию в более мелких городах, — говорит Ирина Мошева. — И как раз Подмосковье очень удобная платформа для их развития».
А вот найти подходящую работу недалеко от дома переселенцам будет трудно. Как утверждает Вячеслав Тимербулатов, в связи с дороговизной подмосковной земли большие, крупномасштабные предприятия, как правило, плохоокупаемы. Поэтому о развитии строительства объектов для промышленного комплекса говорить пока не приходится. В лучшем случае это будут малые предприятия.
Строить не дают
Кто мешает возведению жилья в Подмосковье
Покупка жилья в одном из городов ближнего Подмосковья могла бы стать отличным решением квартирного вопроса для многих москвичей, если бы не целый клубок проблем, с которыми сталкиваются застройщики. Отсутствие свободных площадей, изношенные коммуникации, административные барьеры и другие препятствия тормозят строительство доступного жилья. Если эти проблемы не будут решены в ближайшее время, с мечтой о недорогой квартире под Москвой придется расстаться.
Пожалуй, самая острая проблема, с которой сталкиваются застройщики в подмосковных городах, — отсутствие коммуникаций. «Во многих городах Подмосковья невозможно крупное новое строительство из-за нехватки мощностей, а строительство новых котельных, электростанций, прокладка коммуникаций стоят очень дорого, не каждый застройщик решится реализовывать проект с такими обременениями», — говорит Семен Пузрин, управляющий по финансам УК «КОНКОРДИЯ — эссет менеджмент».
Конечно, при точечной застройке можно подключиться к уже имеющимся инженерным сетям, но, как объясняет руководитель отдела маркетинга и рекламы компании «ЮИТ Московия» Виталий Осьминин, «существующие коммуникации настолько изношены, что подключение к ним новых объектов значительно увеличивает риск техногенных аварий: получается, что новые дома невозможно эксплуатировать».
Кроме того, площадки под точечную застройку в Подмосковье, как уверяет Елена Комова, директор управления маркетинга компании «Домострой», уже исчерпаны. Значит, строителям приходится осваивать площадки, расположенные в удалении от основной инженерной и социальной инфраструктуры населенных пунктов. А это сопряжено и с другой, не менее острой проблемой.
«Область откровенно страдает от отсутствия свободных площадей для жилой застройки. Инвесторам просто негде строить, поскольку города «уперлись» в свои границы и новое строительство возможно только на окружающих их землях сельхозназначения. Хотя эти участки давно не используются для решения сельскохозяйственных задач, строительство жилья на них требует крайне сложной и длительной процедуры по выводу земель из сельхозоборота. Получается, что массово строить просто негде!» — сокрушается Виталий Осьминин.
Добавляет проблем застройщикам и сопротивление местных властей. «В Подмосковье затруднена ситуация с получением разрешения на строительство. Наличие множества административных барьеров приводит к значительному увеличению сроков реализации проектов, что заметно сказывается на себестоимости и зачастую заставляет отказываться от реализации того или иного проекта, — утверждает вице-президент группы компаний «Конти» Вячеслав Тимербулатов. — Для частичного решения существующей проблемы с нехваткой новых объектов необходима серьезная поддержка инвесторов-застройщиков со стороны администраций подмосковных городов».
Но даже если административные барьеры удастся преодолеть, коммуникации протянуть, а новые площадки застолбить, застройщики столкнутся с другой проблемой — нехваткой подрядчиков и строительных материалов.
«Мы строим в Москве, Балашихе, Долгопрудном, Пушкине, Ногинске, Жуковском, Раменском, Рождествене. Рассматриваем еще десятки площадок, поскольку нашей материнской компанией является финский концерн YIT, обладающий доступом к европейскому капиталу. По каждому объекту мы проводим тендеры и сталкиваемся с тем, что участниками их из раза в раз становятся одни и те же компании. Круг строителей оказывается достаточно узок, а отбрасывая самых ненадежных, мы еще более ограничиваем его, — говорит Виталий Осьминин. — Одновременно с этим наши подрядчики сталкиваются с другой проблемой. Мощности предприятий, производящих кирпич, цемент (а это основа бетона и, следовательно, монолитного домостроения), арматуру и прочее, на пределе. Увеличивать объемы строительства невозможно, поскольку строить не из чего».
Получается, что на значительный рост объемов жилищного строительства в ближайшее время рассчитывать не приходится. Спрашивается, где же выход? «Развивать надо и отрасль в целом, и работать над смежными областями. Это задача именно федерального уровня, поскольку затрагивает и вопросы землепользования, и естественные монополии, и административные интересы в регионах», — резюмирует Виталий Осьминин.
