Как риэлторы делали из покупателей жилья «обманутых дольщиков»
Покупать квартиры в строящихся домах рискованно - это давно понимают все здравомыслящие граждане. И только ради юридической проверки чистоты сделки они согласны платить тысячи долларов агентствам недвижимости. Как показывает судебная практика, иные риэлторы не только ничего не проверяют, но и сами толкают клиентов в объятья мошенников.
«Доверились крупному, старому агентству»
В невеселую компанию обманутых дольщиков Наталья Гомеашвили (некоторые имена изменены) попала за 78 тысяч долларов. В 2003 году для двушки в недостроенном доме это было весьма прилично.
— Мы нашли проект дома на Новочеремушкинской улице по интернету, — рассказывает Наталья. — Там же были указаны контакты продавца — агентства «Домострой». Мы знали, что это крупное, старое агентство. Поэтому и доверились.
В «Домострое» с клиентов взяли 6 тысяч долларов за юридическую экспертизу документов и сопровождение сделки. В качестве продавца 60-метровой двушки Гомеашвили представили некую гражданку Сапунову. У нее, в свою очередь, имелся договор с компанией «Аттика-2001» о покупке
Спустя полгода дом был сдан в эксплуатацию, начались ремонты и новоселья. Только семья Натальи не дождалась ни квартиры, ни инвестиционного контракта. (Хоть 20% не пришлось доплачивать.)
В августе 2005 года Гомеашвили подала иск на «Домострой» о возмещении убытков в виде реальной стоимости квартиры. После чего «Домострой», во-первых, спешно изменил устав, подставив суду невиновную перед Гомеашвили «дочку». Во-вторых, объявил истице, что за какую-то Сапунову отвечать не собирается — если деньги у нее. А если деньги у «Аттики» — тем более: руководители этой компании к тому времени уже находились под следствием за мошенничество.
По пунктам: финт с уставом настолько очевиден, что комментариев не требует. Второе. У Натальи имеется на руках факс от Сапуновой, отправленный с того самого номера, который был указан в рекламе «Домостроя». Кстати, фамилия поспешно уволившейся пресс-секретарши «Домостроя» — тоже Сапунова. Имена, правда, разные. По третьему пункту: каким образом агентство допустило сделку на двухкомнатную квартиру на основании договора между третьими лицами о квадратных метрах (к тому же одно из этих лиц, «Аттика-2001», уже «ходило по краю»), «Известия» попытались выяснить у юриста «Домостроя» Елены Шумаевой.
— Мы всегда проверяем юридическую чистоту документов, — заявила она. — Но мы не можем знать, что произойдет с той или иной стройкомпанией завтра. Эти риски берет на себя покупатель.
«Девочка ошиблась»
Путь в обманутые дольщики Александр Паньков тоже начал с интернета. Но искал он не квартиру, а самых надежных риэлторов. И нашел — компанию «Инком». В 2003 году он хотел продать квартиру в Щербинке и купить на эти деньги жилье в Москве. Инкомовцы квартиру в Щербинке за 26 тысяч долларов продали, а в Москве — за 35 тысяч — не купили.
35 тысяч стоили 80% однушки «в котловане» на Зеленом проспекте.
— Менеджер Наталья предложила нам этот вариант, мы согласились, — вспоминает Александр. — Квартиру продавала фирма «Сибур-Инвест». Наталья сказала, что юристы «Инкома» все проверили, можно ехать в «Сибур» заключать договор. Я поехал, подписал договор, заплатил деньги — от продажи щербинской квартиры и заемные. В офисе находился агент компании «Комплексное страхование». Я застраховал сделку. Через два года дом построили, но квартиру мне не дали, а в «Инкоме» сказали, что «Сибур» — мошенники, у них не было прав на эту квартиру. И что девочка ошиблась, и ее из «Инкома» уже уволили.
«Сибур» — действительно мошенники, о чем свидетельствует приговор суда от 2006 года. Но единственное, что требовалось от риэлторов, — проверить юридическую чистоту сделки. За девочкину ошибку агентство готово вернуть клиенту тысячу рублей. Тот утверждает, что платил за услуги 2,5 тысячи долларов. Но даже бумажки не взял — велика сила имиджевой рекламы. К тому же клиента просто завалили бумагами. В офисе «Инкома» он подписал: Заявку на подбор, Акт осмотра жилого помещения (напомним, речь шла о котловане), Договор о подборе квартиры, Предварительное соглашение и т.д.
Теперь Паньков судится с «Инкомом»: требует аналогичной квартиры. Судится Паньков и со страховщиками, отказывающимися платить возмещение. Ему подсунули договор о страховании потери прав собственности. Но таких прав у него и не было.
В агентстве «Инком» от комментариев «Известиям» отказались.
Комментарии
Заместитель главы департамента градостроительной политики, развития и реконструкции Москвы Сергей Амбарцумян: «Начни мы отделять «чистых» дольщиков от «нечистых», потеряли бы очень много времени»
Свою точку зрения на истоки кризиса на рынке жилья в Москве высказал в интервью обозревателю «Известий» Виктории Волошиной заместитель главы департамента градостроительной политики, развития и реконструкции Москвы Сергей Амбарцумян.
Сергей Амбарцумян: Меня возмущает, когда сложившуюся ситуацию с обманутыми дольщиками жилья называют строительной пирамидой. К случившемуся кризису на рынке жилья профессиональные строители не имеют никакого отношения. Я не знаю ни одной серьезной организации, таких как Главмосстрой, Моспромстрой, все организации Московского союза строителей, «Интеко», «Дон-Строй», «Крост», «Миракс Групп» и др., которые не обеспечили бы квартирами хотя бы одного дольщика по инвестиционной программе.
известия: Кто же тогда обманул людей?
Амбарцумян: В середине 90-х на строительный рынок вышли люди, называющие себя инвесторами. Это был новый вид деятельности для нашей страны. Мы в него и прыгнули, как в омут. Инвестором ведь может быть любой человек, любой специальности, в любой отрасли. В том числе и в строительной. Эти инвесторы по тендеру выиграли площадки под застройку. Привлекли строителей. Начали собирать деньги с населения и строить. Но в какой-то момент они решили, что гораздо выгоднее зарабатывать не только на продаже жилья, но и на его строительстве. Тогда они начали регистрировать свои строительные фирмы.
известия: Разве это так легко?
Амбарцумян: Легко получить лицензию на строительную деятельность, нанять самых дешевых исполнителей в надежде еще больше сэкономить — и вперед. Чем все это завершилось, мы видим. И сегодня такими непрофессионалами обмануты не только дольщики, вложившие свои деньги в их проекты, но и строители, которые у них работали, — они не получили денег за свой труд. Если уж говорить о пирамиде, то никак не о строительной, а о финансовой, в результате обвала которой пострадали и строители тоже…
известия: Строители будут судиться с фирмами, которые не выплатили им зарплату?
Амбарцумян: Да, такие иски в суды уже отправлены. Причем это не только строители, но и проектировщики.
известия: И все-таки я не понимаю, как в такой сверхдоходной отрасли, как строительство жилья в Москве, может не хватить денег на завершение стройки? Если только эти самые инвесторы сознательно не уводили их куда-то?
Амбарцумян: Мне тоже кажется, что при той цене строительства (а я-то знаю, за сколько они строителей нанимают) и при той цене продажи, которая есть в Москве, они вообще не должны были иметь проблем. Но при этом я не думаю, что все из них мошенники… Скорее — люди, которые не научились считать. Мой покойный отец мне всегда говорил: сынок, не важно, сколько ты зарабатываешь, важно, сколько ты тратишь. Если ты зарабатываешь 100 рублей и тратишь 99, ты всегда будешь богатым человеком. Если зарабатываешь миллион, но тратишь миллион и один рубль, ты обречен быть бедным. Ведь на тех же инвестиционных проектах очень много финансовых компаний разбогатело. И дай им Бог здоровья, они правильно вели свое хозяйство. Но не всем дано быть нормальными инвесторами. Некоторая часть из них разорилась — и мы это сейчас наблюдаем.
известия: Насколько я знаю, вы проанализировали договоры пострадавших частных соинвесторов — тех, кого мы называем обманутыми дольщиками. Кстати, сколько их всего?
Амбарцумян: В Москве — около двух тысяч.
известия: «Известия» уже сообщали, что некоторые из них покупали по 5-10 квартир, то есть просто хотели заработать на сверхприбыльном рынке жилья. Им город тоже будет помогать?
Амбарцумян: Да, было решено, что город поможет всем, у кого на руках есть договоры соинвестирования. Хотя, действительно, для многих соинвесторов это был просто бизнес. Есть люди, которые за последние десять лет купили и перепродали по десятку квартир, — и все было успешно. А вот на одиннадцатой — споткнулись…
известия: Почему же вы не пошли на то, чтобы сначала помочь тем, кто действительно остался без крыши над головой? Мы писали о дольщиках, которые продали все, что имели, и остались просто на улице…
Амбарцумян: Начни мы отделять «чистых» дольщиков от «нечистых», потеряли бы очень много времени. Ведь все это надо доказать. Поэтому было решено считать так: человек купил квартиру, он имел дело с инвестором, имеющим договор с городом, он пострадал, ему надо помочь. И город помогает — в самое ближайшее время уже начнем сдавать дома, до 2008 года сдадим все.
известия: Я посмотрела списки «проблемных» строек — некоторые дома будут достраивать те же самые фирмы, которые не сумели построить их в срок. Например, «Новый мир». Даете им шанс исправиться?
Амбарцумян: Да, при этом они предупреждены: если опять не впишутся в график, им тут же найдут замену. Но мы же не судьи. Сказать, что руководство «Нового мира» или, например, «Социальной инициативы» сознательно шло на обман людей, я не решусь. Ведь в начале своего пути они нормально работали. Скорее всего в какой-то момент они почувствовали себя очень богатыми, решили рискнуть и перешли барьер затрат и получения средств….
известия: Большое число москвичей пострадало от деятельности фирмы «Мастерок» — она тоже переоценила свои возможности?
Амбарцумян: Не знаю. Еще в то время, когда руководство компании вышло на тендер, шли разговоры о том, что «Мастерок» дает глупое снижение, что это нереально.
известия: Что значит «глупое снижение»?
Амбарцумян: На конкурсе, где разыгрывается право получения земельного участка под застройку, выигрывает тот, кто предложит более высокую «долю города» — отчисления за инфраструктуру. В среднем это процентов 40 от стоимости построенного объекта. «Мастерок» давал больше всех — компании, которые участвовали с ними в тендере, говорили, что это несерьезно. Да и мы все считали, что это неподъемно.
известия: Раз вы все так считали, почему же «Мастерок» получил все эти площадки под застройку? А в результате люди, вложившие в эти стройки деньги, теперь чуть ли не еженедельно митингуют?
Амбарцумян: Таковы были условия тендера. Если взять и отдать участки «более надежной», как кажется властям, фирме, скажут, что власти ангажированы. Теперь вот жизнь заставила пересмотреть условия торгов. Мэр принял решение: без банковской гарантии на весь объем строительства фирмы к торгам допускаться не будут. Квартиры не поступят в продажу, пока не будет выполнен определенный объем работ. Договоры соинвестирования отныне должны быть обязательно зарегистрированы и, мой совет, застрахованы. Мы почему-то, как обычно, учимся на собственных ошибках, хотя все эти вопросы давно решены в других государствах. Там страхуется любой риск… Ведь привыкли мы к автострахованию, поняли, что это удобно и финансово выгодно. Так почему же сделку в виде покупки квартиры или дома не страхуем? Это ведь гарантия безопасности. Банк, работающий со страховой фирмой, прежде чем оформить вам страховку, обязательно проверит ту компанию, куда вы намерены вложить свои деньги: счета их проверит, послужной список. И если в банке вам говорят: извините, но мы не будем страховать эту сделку или мы ее оформим, но под очень высокие проценты, это уже сигнал, что с этой компанией не все в порядке. И лучше, чтобы не потерять свои деньги, найти другую.
