Под три процента годовых
Деньги-стулья
Лично у меня есть негативный опыт взаимодействия со схемами «деньги — сегодня, а квартира — послезавтра». В середине 90-х квартиру по похожей схеме решил приобрести близкий мне человек. Там были серьезные, как казалось, учредители, которые давали некие гарантии. Я был категорически против, но доводы мои, видимо, не были слишком убедительны. Когда было внесено уже более половины стоимости квартиры, компания обанкротилась. Сначала ее первое лицо еще пыталось что-то сделать, возник даже экзотический вариант возврата долга строительными материалами. Но пока все мысленно готовились к тому, что квартира превратится в склад отделочных материалов и краски, и этот вариант растворился. Руководитель компании пропал, и лишь недавно всплыл в качестве одного из директоров обанкротившейся компании-застройщика.
После этого случая я не хотел пускать в свой мир любые организации, обещавшие что-то на «особо выгодных». Однако пару лет назад неожиданно позвонили родственники и объявили, что чуть ли не завтра они собираются сдать все свои деньги в некий кооператив. Им обещали выдать почти бесплатный кредит на квартиру. Родственники попросили совета, и мне пришлось разбираться.
Одного звонка мне хватило, чтобы сложилось мнение. Я узнал, что надо внести 40% от суммы квартиры, а потом ждать кредита около года. Что кредит будет всего под 4% годовых. Что квартира после покупки оформляется на кооператив и лишь после полной выплаты суммы кредита переходит оплатившему ее пайщику. Что учредителями кооператива являются две маленькие риэлтерские фирмы, о которых я никогда не слышал. Что нет никаких гарантий на случай банкротства кооператива.
Представив возможные риски, была дана рекомендация: не покупать. Родственники после долгих споров скрепя сердце послушались.
Это было два года назад. А сегодня мне очевидно, что не замечать кооперативы как явление невозможно хотя бы потому, что в них с надеждой на квартиры состоят десятки тысяч людей. Очевидно и то, что банковскую ипотеку потянут лишь состоятельные граждане с очень большой белой зарплатой, поэтому стране крайне необходима массовая накопительная ипотека. Вопрос лишь в том, как максимально снизить возможные риски.
Вне закона
Ипотечные кооперативы независимо от названия (потребительский ипотечный или жилищно-накопительный) работают по одной схеме. Для человека, вступившего в кооператив, процесс покупки квартиры разбивается на два этапа. Во время первой фазы (длительностью от четыpех месяцев) пайщик делает невозвратный вступительный взнос (3?5% стоимости квартиры), вступает в кооператив и накапливает деньги, внося их на счет кооператива. После накопления 30?50% необходимой суммы, пайщик получает оставшуюся часть в виде ссуды из общей кассы. На эти средства покупается квартира.
На втором этапе — после покупки квартиры — пайщик вселяется в свое новое жилье и в течение определенного срока расплачивается за полученную ссуду. Эта ссуда считается беспроцентной: плата за нее (из расчета 1,5?5%) оформляется как членские взносы, которые теоретически идут на содержание кооператива.
В апреле 2005 года вступил в силу Федеральный закон #215 «О жилищно-накопительных кооперативах», котоpый должен был регламентировать деятельность кооперативов, занимающихся ипотекой. Результат шокировал кооператоров чрезмерной строгостью и непродуманностью (полная аналогия с другим законом из этого пакета — #214 «О долевом строительстве», который нанес сильный удар по строительному рынку). В результате из 80 московских кооперативов лишь четыpе перерегистрировались в ЖНК, остальные предпочли уйти в свободное плавание под флагом потребительского ипотечного кооператива (ПИК).
Для пайщиков между ЖНК и ПИК есть серьезная разница. В жилищно-накопительных кооперативах квартира покупается на кооператив и переходит пайщику после выплаты всей суммы ссуды. А в ПИКе квартиры покупаются сразу на пайщиков, но находятся у кооператива в залоге. За это преимущество пайщики ПИКов расплачиваются тем, что их кооперативы сегодня не регулируются ни одним федеральным законом.
Откуда берутся дешевые деньги
Многие мои знакомые, услышав о кредитах под 3%, понимающе улыбаются. Дескать, мы-то знаем, что этого быть не может: хотя бы потому, что инфляция у нас более 10%. Даже руководитель Госстроя РФ Сергей Круглик несколько месяцев назад в одном из интервью сказал в сердцах: «Я бы отрывал головы тем, кто обещает ипотеку под тpи пpоцента годовых».
Сказано наверняка было сгоряча. Несомненно, руководитель Госстроя знает, что кредиты под 3% — это реально. Ведь кооператив представляют собой закрытую финансовую систему, в которой один и тот же вкладчик на накопительном этапе своего участия в системе является кредитором других вкладчиков, а на втором, кредитном, этапе — уже ссудополучателем. Кредитные ресурсы имеют внутреннее происхождение, а не привлекаются с внешнего финансового рынка. Поэтому кредиты в накопительных системах гораздо дешевле, чем ипотечные.
Самое интересное, что «ипотека под 3%» — это не всегда дешево. По крайней мере, она может быть менее выгодна, чем «ипотека под 11%». А если точнее, то «накопительная ипотека с кредитом под 3%» может оказаться дороже для потребителя, чем «банковская ипотека со ставкой 11%». Пример? Ситуация роста цен на недвижимость порядка 25?30% годовых, как сейчас в Москве. При таком росте цен накопления пайщика кооператива будут обесцениваться, и к моменту покупки квартиры сбережения не позволят купить искомую квартиру. То есть Ахиллес не догонит черепаху, так как она бежит слишком быстро. В случае банковской ипотеки такого не происходит — ведь квартира покупается сразу.
Вообще сравнение выгодности накопительной и банковской ипотеки — весьма сложное дело. Существует множество тарифов и условий, и в зависимости от них результат может получаться разным. В любом случае для честного расчета необходимо учитывать не только процентные ставки, но и разнообразные дополнительные факторы. К примеру, то, что на членские взносы в кооператив на накопительной стадии не начисляются проценты, то есть деньги фактически обесцениваются. Необходимо иметь в виду и хитрости при расчете процентов, и то, что в кооперативах существует вступительный взнос (3?5% от суммы квартиры), который в любом случае не возвращается.
В чем выигрывает накопительная ипотека у банковской, так это в доступности. Банковская ипотека при существующих процентах — это услуга для состоятельных клиентов. Для того чтобы выплатить кредит с процентами, нужно иметь большой доход. А накопительная ипотека — это, по своей сути, ипотека социальная. Войти в систему и накапливать средства может практически любой дееспособный человек. Если в банках существует детальная проверка финансовой состоятельности потенциального заемщика, то в кооперативы берут всех, без всяких проверок.
Ордена вместо гарантий
Самый неудобный вопрос для руководителей кооперативов — гарантии и риски. Когда речь идет о гарантиях вложений, представители кооперативов говорят либо о своих орденах-грамотах, либо о высокопоставленных покровителях, либо о своей безупречной репутации. Больше им сказать нечего. Тем не менее проблема мошенничества существует, достаточно вспомнить потребительские общества „Союз-Кредит“ и „Альтернативу“, ЖСК „Гранит“, кредитно-страховой союз „Партнер“, потребительский кооператив „Невский кредит“.
Период накопления — когда пайщик часть денег уже отдал, но квартиры не получил, — самое неспокойное время. Наиболее высокий риск — целевое расходование средств. Контpолиpовать это пайщики не могут. Наверное, это было возможно лет тpидцать назад в заводских кассах взаимопомощи, аналогию с которыми любят проводить руководители кооперативов. Но там люди вместе работали, все были на виду. К тому же существовала администрация, которая „приглядывала“. В нынешних кооперативах, тем более в больших, находящихся в крупных городах, пайщики отчуждены как от кооператива, так и друг от друга. И уже поэтому контроль вряд ли возможен. Остается полагаться на добросовестность руководства. Ведь государство никак не контролирует ПИКи. Возможно, наличие независимых наблюдательных советов могло бы в некоторой степени снять остроту проблемы. Однако пока кооперативы обходятся без них.
Но настоящее решение проблемы — участие государства. И европейский опыт показывает, что в развитии накопительных схем именно участие государства выводит систему на новый уровень. Государство может жестко регламентировать и контролировать деятельность кооперативов. Это, естественно, снижает риски.
И совершенно очевидно, что параллельно кооперативам государству надо развивать накопительную ипотечную систему со значительно более низким уровнем риска для потребителей. Речь идет о системе стройсберкасс (ССК). Стройсберкасса — это банк, специализирующийся на привлечении денежных средств физических лиц в строительные сберегательные вклады и предоставлении вкладчикам кредитов на покупку недвижимости. Система многократно доказала свою действенность во многих странах.
Например, у германской СКК есть несколько существенных отличий от наших кооперативов. Во-первых, на взносы участников начисляются проценты. Во-вторых, государство участвует в ее работе. За работой стройсберкассы в Германии внимательно наблюдает федеральное ведомство по надзору за кредитными операциями. В-третьих, государство занимается поощрением участников системы. В Германии с 1989 года все члены ССК получают ежегодные премии — начисления к накопленной сумме в размере 10% от суммы собственных уже накопленных средств. Есть и особые начисления, которые по закону должны делать за работников их pаботодатели.
В кризисных ситуациях государство может поддерживать ликвидность ССК. Это решает вопрос еще одного риска накопительных схем, который состоит в том, что выдача кредитов во многом происходит за счет средств новых пайщиков. А значит, уменьшение потока новых участников резко ослабляет финансовую устойчивость кооператива. Заметим, что в сильных кооперативах до 50% поступлений — это проценты по кредитам от купивших квартиру и пайщиков, находящихся на этапе накопления.
Формы развития системы стройсберкасс могут быть различными. Это могут быть частные кредитные учреждения или банки. Могут быть совместные учреждения государства и, к примеру, немецких сберкасс — такая схема реализуется в странах Восточной Европы. Можно строить их и как чисто государственный проект: такая система действует в Казахстане. Именно на эту стpану, кстати, некоторые специалисты предлагают равняться в вопросах жилищного строительства и ипотечного кредитования.
В России закон „О строительно-сберегательных кассах“ не могут принять уже пять лет. Отчасти из-за того, что Центробанк не горит желанием взваливать на себя дополнительную ношу и регулировать стройсберкассы как ипотечные банки. Отчасти оттого, что в этой системе все дотации государства именные и что-то хитрое с ними сделать трудно. Поле накопительной ипотеки государство целиком отдало кооперативам.
Маленькие хитрости кооперативных кредитов
Иногда начисление дополнительных платежей производится не с суммы кредита, а со всей стоимости объекта недвижимости. При кредите в 50% от стоимости квартиры отчисление 1% в год, к примеру, в Резервный фонд оказывается эквивалентно 2% годовых.
Необходимо внимательно отслеживать используемые термины. Так, есть большая разница между „10% процентов в год“ или „10% процентов годовых“. В первом случае речь идет фиксированном проценте, уплачиваемом с первоначальной суммы в течение всего срока, во втором же проценты начисляются на остаток. Во втором случае общая сумма выплат существенно меньше, переплата по кредиту может составить еще несколько процентов.
