Москва обетованная
Столица все острее ощущает проблему нехватки площадей для массового строительства. Журналисты попытались посчитать, кто из застройщиков контролирует самые большие площади главного богатства города.
В Москве ежегодно сдается в эксплуатацию около 5 млн кв. м жилья. Об этом в конце октября не без гордости сообщил глава города Юрий Лужков участникам мюнхенской выставки Expo Real-2006. «По количеству квадратных метров на одного жителя мы вышли на европейский уровень, — заявил градоначальник и тут же бавил: — Земли в городе становится е меньше и меньше». Озабоченность Юрия Лужкова трудно не понять. Рынок недвижимости столицы — это без малого 40 млрд долларов, рабочие места и бюджетные поступления. Но развиваться как раньше — путем массовой застройки на окраинах — он уже не может. Эксперты решили изучить перспективы крупнейших застройщиков Москвы, оценив размеры строительных площадок, которые они контролируют, чтобы понять, кто из них еще может двигаться вперед за счет дополнительных ресурсов, а кому придется искать новые ниши.
ЗАКРЫТАЯ ОТКРЫТОСТЬ
Рынок столичной недвижимости — один из самых закрытых. Большинство экспертов уверены, что, несмотря на декларируемую московскими властями открытость процесса, распределение привлекательных для девелопмента участков по-прежнему проходит «под ковром». «Тендеры, конечно, открытые, подать заявку на участие может любой желающий, — говорит представитель ГК «Вашъ финансовый попечитель» Наталья Малютина. — Но существует множество легальных способов для того, чтобы снять эту компанию с конкурса и отдать заказ своей, что решается на уровне личных договоренностей». «Получить площадку в Москве невозможно, ее можно только купить», — утверждает вице-президент корпорации Mirax Group Максим Темников. По его словам, это всегда сделка -либо со столичным правительством, либо с инвестором, который уже приобрел землю на тендерных торгах у того же города. Но на конкурсы под строительство жилых объектов сегодня выставляется совсем небольшое количество участков. К тому же предлагаемые тендерным комитетом площадки не очень интересны крупным инвесторам. В результате такие игроки редко принимают участие в тендерах правительства Москвы, в большей степени полагаясь на свое умение приобретать площадки на вторичном рынке. «Передел собственности в столице произошел еще в 1990-е годы, — отмечает вице-президент группы компаний «Конти» Вячеслав Тимербулатов. — Именно с того времени такой гигант, как, скажем, «Главмосстрой», обладает значительным количеством производственных площадей». В любом случае конкурсы, как правило, выигрывают достаточно известные компании — с репутацией. Личные контакты в московском стройкомплексе играют огромную роль. Нужно, чтобы кто-то вывел на рынок, порекомендовал. А уж затем команда должна себя показать. Поэтому один из экспертов назвал участников рейтинга «РБК» «ограниченным кругом компаний «с ресурсом», причем дружественных друг другу, на которые приходится 70% строительства жилых площадей в Москве».
В ПОИСКЕ ЛУЧШЕЙ ЗЕМЛИ
Поскольку площадок для массового строительства в столице практически не осталось, то и говорить о какой-то монополии в этом секторе нельзя. «Серьезная конкуренция здесь закончилась еще несколько лет назад — с застройкой Марьино и Южного Бутово, — отмечает Денис Колокольников, генеральный директор консалтинговой компании Russian Research Group. — Сейчас идет строительство в Кожухово, в перспективе — в Молжаниново. Тем не менее все серьезные игроки давно переориентировались на точечную застройку, и конкурентная борьба ведется за площадки для возведения жилых комплексов бизнес-класса — это лучший сегмент рынка с точки зрения финансовой эффективности проекта».
Правда, в Москве еще остались земли, которые могут быть использованы под массовую застройку. К примеру, площадь Черкизовского рынка — целых
Десять самых обеспеченных землей строительных компаний Москвы
1 СУ-155 Михаил Балакин ЮАО, ЮЗАО
2 ДСК-1 Владимир Копелев ЮВАО
3 «Интеко» Елена Батурина СЗАО, ЦАО
4 «Главмосстрой» Николай Ашлапов ЮЗАО, СВАО
5 ПИК СВАО, ЮЗАО, ЗАО, ЮВАО
6 «ДОН-Строй» Максим Блажко, Дмитрий Зеленов СЗАО, ЦАО
7 МФС-6 Виктор Нестеренко СВАО, ЮВАО
8 МСМ-5 320 20 СЗАО
9 Mirax Group Сергей Полонский ЮЗАО, СЗАО
10 «Кроет» Алексей Добашин ВАО
ГК «СУ-155»:
У этой группы компаний все на «пять». Каждый пятый дом в Москве возводится ГК, «СУ-155». Ей более 50 лет, в ней работают 50 тыс. человек.
Группа «СУ-155» объединяет почти 200 организаций. Они и заказчик, и инвестор, и генеральный подрядчик по возведению панельных домов всех серий, а также монолитных домов. Доля СУ-155 в общем объеме инвестиций в столичный строительный комплекс ежегодно составляет не менее 25-30%. В ее инвестиционной программе ввода площадей в 2006-2010 годах — более 250 объектов. СУ-155 строит жилье с размахом -Северное Медведково, Алтуфьевский район, Кожухово, Нагатинский затон, проспект Вернадского, Севастопольский проспект, Новые Кузьминки, Чертаново. Похоже, в Москве ей уже тесно. Ряд объектов компания возводит с «Интеко», другим инвесторам СУ-155 с ее площадками в столице не менее интересна. Однако и лидеру нашего рейтинга есть над чем поработать. «Когда в холдинге 100 или, как в СУ-155, 200 компаний, им сложно управлять», -утверждает ведущий аналитик ГК «Регион» Валерий Вайс-берг. Он уверен, что перед отечественными девелоперами сейчас остро стоит вопрос снижения издержек за счет оптимизации структуры компаний.
ДСК-1:
Самые большие объемы массового производства -у Домостроительного комбината №1
Правительство Москвы является одним из акционеров компании, поэтому неудивительно, что стройкомплекс исправно загружает мощности стройгиганта. В структуре холдинга -15 организаций, в числе которых три завода железобетонных конструкций, пять монтажных управлений. Среди типовых панельных коробок на окраинах Москвы (сейчас компания застраивает район Кожухово) преобладают дома серии П-44Т, разработанные ДСК-1. В 50% проектов компания выступает инвестором, в остальных — генподрядчиком. Эксперты говорят, что пока спрос на дешевое жилье будет стабильным, ДСК-1 ничто не угрожает. Другое дело, что больших свободных площадок, таких как Марьинский парк или Кур-кино, практически не осталось и комбинату будет сложно придерживаться взятых темпов.
ЗАО «Интеко»:
В следующем году эксперты пророчат «Интеко» наибольшую долю рынка новостроек.
«Именно эта компания имеет лучшие площадки в Москве», — говорит один из авторитетных участников рынка. И это правда. Сегодня «Интеко» осваивает кварталы и целые районы Москвы. «Компания почти полностью застроила Ходынское поле», — отмечает вице-президент группы компаний «Кон-ти» Вячеслав Тимербулатов. Здесь Елена Батурина инвестирует в строительство одного из самых масштабных комплексов бизнес-класса — «Гранд-Парка», раскинувшегося на
ХК «Главмосстрой»:
В советские времена «Главмосстрой» был ведущей строительной организацией столицы, но в 1990-х сбавил обороты.
В прошлом году основным акционером ХК стал Олег Дерипаска, который намерен вернуть компании утраченные амбиции главных строителей Москвы. Уже сейчас она меняет приоритеты и выходит на элитный рынок. Гендиректор «Главмосстроя» Николай Ашлапов не считает эффективным прежнее соотношение 70% к 30% в пользу городского заказа, признавая, что прибыль от такой деятельности невысока. Поэтому теперь «Главмосстрой» займется реконструкцией кварталов, расположенных с внешней стороны Рождественского бульвара. Как сообщил «РБК» заместитель руководителя инвестиционного комплекса «Главмосстроя» Алексей Назаренко, на территории, ограниченной улицами Сретенка, Трубная и Садовым кольцом, компания построит 170 тыс. кв. м элитного жилья. Для «Главмосстроя» это будет второй проект в данном сегменте: сейчас он работает над проектом элитного жилого комплекса класса де-люкс под названием «Мечта москвича» в Замоскворечье. Кроме того, застраивает Марьино, Северное Медведково и Зеленоград. Однако сможет ли компания поправить свое положение и вернуться в лидеры рейтинга, пока остается неясно.
ГК ПИК: 730
Купив в этом году региональную строительную компанию «Стройинвестрегион», крупнейший московский застройщик — ГК ПИК -ослабил свои позиции на столичном рынке.
Несмотря на солидный инвестиционный портфель -около 2 млн кв. м жилья, большая часть площадок ПИК находится в регионах (Ярославле, Калининграде, Новороссийске, Омске, Перми и Нижнем Новгороде). Московские объекты компании — преимущественно панельные дома типовых серий в районах массовой и точечной застройки на юго-востоке города. Среди крупнейших проектов можно отметить ЖК «Английский квартал» (ул. Мытная, вл. 13), который занял площадь более
Холдинг «ДОН-Строй»:
Холдинг «ДОН-Строй» ворвался на столичный рынок в 1994 году и первым стал возводить жилье бизнес-класса
Агрессивная рекламная политика компании заставила москвичей наизусть выучить названия многих из ее жилых комплексов: «Алые Паруса», «Триумф-Палас», «Воробьевы горы». Кроме того, холдинг сформировал ряд перспективных проектов в районе Арбатских переулков и на Остоженке. Сейчас в качестве одного из приоритетных направлений развития «ДОН-Строй» выбрал коммерческую недвижимость — торгово-развлекательные и офисные центры, которые строит рядом со своими знаменитыми жилыми комплексами. По прогнозам аналитиков, завершение этих проектов позволит «ДОН-Строю» получить в управление более 755 тыс. кв. м собственных торговых и офисных площадей (ожидаемый денежный поток от управления ими к 2010 году составит около 400 млн долларов).
«Мосфундаментстрой-6»:
Компания работает в Москве с лета 1937 года. С тех пор она сдала в эксплуатацию свыше S5 млн кв. м жилья В последнее время МФС-6 снизил темпы и возводит не более 25 объектов год. Сегодня он строит в Бескудниково, Марьино, Люблино, Бутово, Кожухово, Митино. Эксперты отмечают близость руководства этой закрытой компании к столичному правительству, чем объясняется ее работа в наиболее привлекательных проектах Москвы, как и тесное сотрудничество с «Интеко» в строительстве микрорайона бизнес-класса «Шуваловский» и «Гранд-Парка».
«Мосстроймеханизация-5 »:
Как и ее коллеги по сегменту МФС-6 и ДСК-1, МСМ-5 осваивает окраины столицы.
С 1999 по 2004 год в Северо-Восточном округе компания сдала в эксплуатацию более 138 тыс. кв. м жилья (12 домов), еще 28 зданий возвела в Южном Медведково, а сейчас строит 200 тыс. кв. м монолитного жилья в Митино.
Mirax Group:
Mirax Group всего 12 лет, она из Питера, но это не помешало ей стать своей в когорте лидеров столичного строительного рынка.
Возводя жилые комплексы «Корона» (
Концерн «Крост»:
На московском рынке «Кроет» с 1991 года.
Недавно концерну удалось увеличить площадь своего участка в районе Хорошево-Мневники, где ведется комплексная реконструкция пятиэтажного и ветхого фонда. К существующим 82-му и 75-му кварталам (здесь строятся комплексы «Юнион-парк» и «Велтон-парк») добавились 81-й и 84-й площадью
***
Только цифры
110 тыс га — площадь Москвы
20 тыс. га занято промышленными предприятиями
7,9 млн долларов стоит гектар самой дорогой земли в центре столицы, по данным Москомзема
Свыше 50 млн долларов за гектар московской земли готовы платить девелоперы
На