Как не ошибиться на «жилищных выборах»
Москвичи выбирают управдомов, от которых зависит практически все: будет ли тепло в квартирах, чисто в подъездах и безопасно во дворах. А также — сколько придется платить за «коммуналку». «Известия» выяснили, как поучаствовать в первой в новейшей российской истории жилищной избирательной кампании, чтобы потом не было мучительно обидно.
Из-за чего сыр-бор? Жилищная демократия свалилась на голову россиянам 1 марта 2005 года, когда вступил в силу новый Жилищный кодекс (ЖК). Идеология документа сводится к одной-единственной идее: государство хочет избавиться от обязательств по содержанию жилья в городах. Для этого был изобретен изящный ход: всех жителей многоквартирных домов обязали до 1 марта 2006 года провести собрания по выбору способа управления домом. Тем самым открывался путь для плавного движения ЖКХ — «последнего островка социализма» — в сторону рыночных отношений.
Но когда весной оказалось, что требования ЖК выполнили ничтожно мало горожан, срок выборов перенесли на 1 января 2007 года. До «часа Х» осталось чуть больше двух месяцев — пора делать выбор.
Из чего выбирать? По закону можно выбрать один из трех способов управления домом: общим собранием собственников, товариществом собственников жилья (ТСЖ), посредством управляющей компании. Первый — самый простой в теории, но совершенно невыполнимый на практике. Для принятия каждого решения (как покрасить фасад или сколько денег надо на ремонт крыши) требуется созывать собрание жильцов. Непонятно, кто в этом случае может подписывать договоры и необходимые для жизни дома документы. Этот вариант можно не принимать во внимание. Фактически, перед горожанами стоит дилемма: создавать ТСЖ или выбирать управляющую компанию. У каждого из этих вариантов есть свои достоинства и недостатки.
ТСЖ: все своими руками. Товарищество собственников жилья — юридическое лицо, которое отвечает за домовое хозяйство. Главный плюс этого способа управления: у квартировладельцев есть все возможности превратить дом в действительно уютное, красивое и комфортное пространство для жизни. Правда, для этого необходимо несколько условий. Во-первых, одинаковый (желательно, средний или выше) уровень доходов квартировладельцев и популярность среди них идеи «взять власть в свои руки». Во-вторых, наличие среди обитателей дома компетентного и, главное, честного человека, которого можно выбрать председателем и для которого цель «сделать в доме хорошо» будет важнее соблазна отвести себе в карман ручеек от домовых денежных потоков. Процесс создания ТСЖ по трудоемкости напоминает организацию небольшого ресторана или другого предприятия малого бизнеса.
Управляющая компания: наемный менеджер. Второй возможный способ организации жизни в доме — с помощью управляющей компании (УК). Жители имеют право выбрать на собрании фирму, которая за определенную плату возьмет на себя обязанности по обслуживанию дома. Этот вариант гораздо проще и привычнее, но есть риск попасть в кабалу к «управдому», который будет стремиться извлечь из дома максимум прибыли, завышая цены на услуги и экономя на каждой лампочке. УК может быть как государственной, так и частной, правда, последних — единицы, и реальными кандидатами в «управдомы» остаются привычные ДЕЗы. Поэтому голосовать за УК означает оставить все в доме как есть. Именно поэтому большинство инициатив по проведению собраний в домах исходят от ДЕЗов или управ района — этим структурам выгодно сохранить статус кво.
Перспективы. Агрессивная кампания по организации собраний в домах, которую затеяли городские власти, — не более чем попытка подстраховаться на случай, если сроки выбора способа управления не будут отложены (а они, по информации из департамента жилищно-коммунального хозяйства Москвы, скорее всего будут отложены до 2009 года). Дело в том, что после «часа Х» ДЕЗам придется доказывать свое право управлять домами на открытых аукционах. При этом на каждые 3-4 дома (100 тысяч квадратных метров) властям придется организовать отдельный аукцион. Для Москвы это реальная угроза развала худо-бедно налаженной системы ЖКХ.
Где узнать про жилищные права и обязанности?
Некоммерческое партнерство «Управдом». Тел. 737-6255, сайт www.tsj.ru
Московская жилищная ассоциация. Тел. 231-9973
Центр информационного обеспечения и содействия реформе в жилищно-коммунальном хозяйстве. Тел. 267-4090
Фонд «Коммунальная культура жизни». Тел. 265-8644
В 2007 году к миллионам москвичей, ломающих голову над выбором управляющей компании для своего дома, присоединится Дед Мороз. На прошлой неделе префект Юго-Восточного округа столицы Владимир Зотов распорядился объявить конкурс на управляющую компанию для Московской усадьбы деда Мороза в Кузьминском леопарке. Как заявил Зотов «Известиям», уже к концу этого года усадьба примет окончательный вид: сюда провели горячее и холодное водоснабжение, достраивают Детский дом творчества и Дом Снегурочки, заложат волшебный сад и достроят фонтан. Общая площадь московской резиденции Деда Мороза увеличилась с 0,5 до 1 га. Управление таким внушительным хозяйством требует серьезной квалификации. Префект ЮВАО не исключает, что в конкурсе управляющих могут принять участие иностранные компании.
Анатолий Гусев
«Не дергайтесь — хуже не будет»
Что делать, если зовут на собрание по выбору способа управления домом? Идти или не идти, голосовать или нет? Какой именно вариант домового «государственного строя» выбрать: наемного управдома — управляющую компанию или самоуправление в виде товарищества собственников жилья или общего собрания жильцов дома? Все зависит от характеристик дома и состава жителей. Вот некоторые рекомендации сведущих людей.
Владимир Кузнецов, председатель Московской жилищной ассоциации:
— Прежде чем идти на собрание, надо почитать Жилищный кодекс — чтобы вам не навешали лапши на уши. Если вы хотите реконструировать или отремонтировать свой дом, поучаствовать в инвестиционном проекте, заработать деньги или просто сделать себе и всем соседям «хорошо и красиво», тогда можно создать ТСЖ. Если вы чувствуете в себе силы и народ вас поддерживает — вопросов нет. Но если есть сомнения — не стоит связываться. Потому что создание ТСЖ и управление с его помощью домом — это борьба. Если дом типовой и «среднего возраста», а жители не имеют ни желания, ни времени заниматься его управлением, можно вообще никуда не ходить и никого не выбирать. Все равно выберешь ДЕЗ, потому что альтернативы нет. Не дергайтесь — хуже не будет.
Семен Багдасаров, председатель правления ТСЖ «Эксклюзив»:
— Товарищество — единственный способ наладить в доме прозрачную, легко контролируемую экономику, пробудить инициативу жителей и потратить предназначенные на содержание дома деньги оптимальным образом. Интересы ТСЖ и управляющей компании прямо противоположны. Цель товарищества — обустроить дом, чтобы в нем было комфортно жить. Цель управляющей компании (ДЕЗ или частной структуры — неважно) — получение прибыли. Возможны и завышенные тарифы, и ничем не обоснованные виды работ. Может случиться, что управляющая компания просто «снимет» с дома деньги, получит прибыль и исчезнет. Первая волна «коммунальных» бизнесменов будет не слишком честной. Что делать жителям? Создавать ТСЖ. Правда, если в доме меньше 100 квартир, это невыгодно. По статистике 25% жителей платят с задержкой в 6 месяцев, 25% — в 2 месяца, стабильно платящих «коммуналку» около 40%. Если в доме нет нежилых помещений, которые можно сдавать в аренду, эта модель не сработает. Маленькому или старому дому лучше объединяться в ТСЖ с соседними домами.
Сергей Филимонов, заведующий кафедрой Академии жилищно-коммунального хозяйства:
— Ничего страшного не произойдет, если люди оставят старый способ управления. Чего мы сегодня хотим? Чтобы была нормальная среда, вежливое отношение, невысокая оплата. И еще — быть уверенными, что платежи пошли на дом, а не кому-то в карман. От голоса человека зависит многое. Но не надо спешить — обязательства ДЕЗ были и остаются. Надо только четко определить — что они будут делать за ваши деньги. Составив смету и перечень работ, мы хотя бы решим вопрос установления с ДЕЗ сбалансированных отношений, а не просто сбора денег неизвестно на что.
Елена Шомина, профессор Высшей школы экономики, эксперт по жилищно-коммунальным отношениям:
— Честно говоря, профессорское звание не слишком помогает мне в этой ситуации — я не знаю однозначного ответа. Недавно я тоже получила письмо с приглашением на собрание, но как на него реагировать, не знала. Мы собрались с соседями (кстати, я специально провела в своем доме День соседей, чтобы найти среди них умные головы). Договорились, что не будем возражать против кандидатуры ДЕЗ, но ничего не станем подписывать, пока эта организация не представит нам полную смету расходов на обслуживание нашего дома и бизнес-план. Нужно, чтобы ДЕЗ воспринимала жителей как заказчиков, слышала наши требования и выполняла их.
Виталий Акимкин, начальник управления департамента жилищной политики:
«Воду не отключат, электричество не кончится»
Как распорядиться неожиданно свалившимся на голову жилищным «избирательным правом»? Об этом в беседе с корреспондентом «Известий» Анной Гараненко размышлял один из государственных мужей, ответственных за выполнение в Москве Жилищного кодекса, — начальник управления департамента жилищной политики и жилищного фонда Москвы Виталий АКИМКИН.
вопрос: Приглашения на собрания по выбору способа управления домом получил почти весь город. А вы?
ответ: Получил. И даже увидел своими глазами, как происходит это мероприятие. Очень поучительно. Собралось около десятка жителей. Вышла к ним женщина — работник ДЕЗа. Раздала всем по несколько бумаг, в частности — проект решения общего собрания собственников. Ее спросили: «Что это, зачем?» Объяснение было очень простым: «Если вы это не подпишете, то с 1 января ДЕЗ не сможет вас обслуживать, то есть не будет ни воды, ни электричества, ни канализации».
в: Подписали?
о: Нет, потому что собрание должно проходить совсем иначе. Его проведению предшествует большая работа: жители дома должны знать, чем они располагают. Для этого, во-первых, нужно составить перечень общего имущества дома. До сих пор в домах, особенно построенных до 1991 года, попадаются спорные помещения, которые относятся не то к собственности города, не то к общедолевой, например, подвал, часть которого занимает бойлерная. Кроме того, надо иметь перечень всех жилых и нежилых помещений. Необходимо подсчитать долю каждого собственника, в том числе долю города. Без этого нельзя правильно организовать голосование.
в: Кто имеет право проводить «опись имущества»?
о: По 451-му постановлению правительства РФ, это могут сделать либо собственники в доме, либо префектура.
в: Судя по тому, что в ящиках появляются извещения о собраниях, эта работа проведена?
о: Об этом можно судить, если жители дома вдобавок к приглашению на собрание получат информацию об общедолевом имуществе. Ведь после того, как они выберут в качестве способа управления управляющую организацию, они должны будут подписать с ней договор. Составной частью этого документа и являются перечень общего имущества, перечень работ по его обслуживанию и, самое главное, порядок определения цены по его содержанию и ремонту. Не имея такой информации, нельзя голосовать.
в: Как расценивать то, что сейчас происходит?
о: Во многих случаях на людей оказывается давление — у нас достаточно много жалоб. При этом никто не объясняет права и обязанности собственников и управляющих организаций. Пока что управляющей организацией, как правило, является ДЕЗ — государственное унитарное предприятие, которое власть может заставить работать как надо. А если завтра оно преобразуется в акционерное общество, то собственники останутся с ним один на один.
в: Такие случаи уже есть?
о: Только один, но очень показательный. На улице Скаковая, дом 5 управляющая организация была назначена постановлением правительства Москвы. Она не устроила собственников, поскольку работала по завышенным ценам. В конце концов жители не выдержали и решили создать товарищество собственников жилья (ТСЖ). Провели собрание, зарегистрировали ТСЖ и обратились к компании, чтобы она передала им дом в управление. Та отказалась. Жители обратились к нам — город отменил постановление. Но не тут-то было. Компания сказала: «Все равно не уйду — ваше собрание незаконно». И уже год доказывает это в суде. Вот как легко можно попасть в кабалу к «управдому».
в: Что делать, придя на собрание?
о: Главное, не торопиться подписывать бумаги. Опрометью бросаться в договорные отношения, не разобравшись до конца, нельзя. Правильно составленный договор — объемный документ, его надо подписывать осознанно, ведь потом, возможно, придется судиться.
в: Возможно, имеет смысл организовать ТСЖ?
о: Это хоть какой-то способ обезопасить себя: ТСЖ, как юридическое лицо, будет заключать договоры с управляющей компанией, а не каждый человек в отдельности.
в: Так кому отключат газ и свет после Нового года?
о: Никому — даже если собственники жилья не проведут собрания, ДЕЗ будет по-прежнему заниматься домами и обслуживать их — никуда он не денется. Воду не отключат, электричество не кончится.
