Жилье в Москве: почему 3000 за квадратный метр?

Квартиры в Москве за четыре месяца 2006 года подорожали на четверть: в среднем до за метр квадратный. Цены останавливаться на этом не собираются. Только за первые две недели мая стоимость столичной жилой недвижимости поднялась на 3%. Новый рубеж для желающих обзавестись «своим углом» — за «квадрат». Мы попытались выяснить, кто толкает цены вверх и как долго это еще будет продолжаться.

 

 

Первые три года в Москве я квартиру снимал. Зарплаты хватало в обрез — лишь на жилье и одежду. Обзавестись собственной недвижимостью надумали с женой лишь в середине 2005 года. На руках имелись 20 тысяч долларов, вырученные от продажи однокомнатной «хрущевки» в одном из российских городов, и зарплата, дающая возможность взять кредит.

 

Скромно мечтали об однокомнатной квартире-«вторичке». Но в Москве к тому времени за 45 тысяч долларов, а банки готовы были ссудить приезжему без местной регистрации мизерные 25 тысяч долларов, предлагали купить лишь комнату в коммуналке. Да и на жилищном рынке за МКАД с такими деньгами было не разгуляться.

 

— По Киевскому направлению ближе Наро-Фоминска могут вам подо-брать лишь пару соток земли, — оборвала меня риэлтор, когда я пожелал обосноваться в экологически чистых местах. — Здесь же Рублевка рядом. Потому и квартиры не из дешевых.

 

А по другим направлениям ближнего Подмосковья цены росли каждый день. С ноября по декабрь мы участвовали в сделках шести квартир. Но каждый раз все срывалось в последний момент: хозяева жилья прямо-таки организовывали аукцион среди желающих приобрести квартиру. Окончательная сумма, которую надо было выложить, нам только снилась. Вскоре у нашего риэлтора лопнуло терпение.

 

— За ваши деньги ближе Истры «вторичку» уже не найти, — полупрезрительно бросила она нам. — Может, все-таки присмотритесь к новостройкам?

 

До этого момента новостройки мы обходили стороной — боялись вляпаться в очередную строительную пирамиду. Но перспектива жить в Истре — хороший стимул стать смелее. В январе 2006 года приобрели «однушку» в городе Железнодорожном, который местные жители называют Железкой. Дом построен. Госприемка в конце мая. Квартира продавалась без отделки, поэтому теперь нужно думать, на какие шиши ее ремонтировать.

 

Но нам еще крупно повезло. Мы квартиру купили за 45 тысяч долларов. А уже на следующий день после оформления договора риэлторское агентство такие же квартиры продавало с легкостью за 48 тысяч долларов. А еще через неделю — за 50 тысяч.

 

Новых покупателей в агентстве встречали воспоминаниями о том, что год назад не могли продать это жилье даже по 35 тысяч долларов. Клиенты злились, подсчитывая убытки, и оформляли договора на покупку — дешевле жилья в получасе езды от Москвы на электричке уже не осталось. А знакомые риэлторы говорят, что сегодня цены как на дрожжах поднимаются каждый день. И желающим приобрести квартиру так прямо говорят: цена стартовая… 

 

 

Дешевле 2500 тысяч долларов за квадратный метр жилья в Москве вообще сейчас не найти. Новостройки распродаются влет — цены на них застройщики поднимают еженедельно.

 

Кто же или что же так гонит взашей? Почему строительство так непомерно дорожает?

 

Сами строители откровенничают о своей «кухне» неохотно и только на условиях анонимности. Стоимость строительных работ даже в дорогих монолитных домах обычно не превышает 900 долларов за метр жилья. А в панельных и того меньше — около 500 долларов. Добавьте еще до 1000 долларов в цене метра стоимость земли и коммуникаций, которые строителям приходится прокладывать за собственный счет. Плюс небольшие расходы на рекламу, риэлторов и страхование объекта.

 

А какое строительство обходится без взятки? По прикидкам строителей, на умасливание сановитых чинуш, чтобы получить выгодный подряд или участок под застройку, обычно закладывается в цену «квадрата» до 300 долларов. Но сколько бы ни оказалось таких «затрат», они редко превышают две трети отпускной цены новостройки.

 

— Как ни считайте, а больше 2000 тысяч долларов за метр себестоимость строительства не бывает. Даже если застройщикам приходится дополнительно проводить теплотрассы и возводить школы, — подтверждает слова строителей руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег РЕПЧЕНКО. — А все, что выше, оседает на счетах застройщиков.

 

 

Эксперты уверены, что невиданный до сих пор в Москве рост цен на жилье вызван целым комплексом причин.

 

Первая — сокращение объемов строительства новых домов. Закон о долевом строительстве, вступивший в силу в апреле 2005 года, сделал подготовительный период к возведению жилья более длинным. Если раньше разрешение на строительство можно было получать даже во время возведения здания, то теперь — только до начала рытья котлована. Темпы строительства упали. Число новостроек, готовых к продаже, сократилось на 40%.

 

— Продажи новостроек на столичном рынке недвижимости занимают около 30 — 40%, — говорит Репченко. — Как только руководители строительных компаний заметили, что количество предложений на рынке новостроек сокращается, начали поднимать на них цены. А вслед за ними потянулись и частники, продающие «вторичку».

 

Вторая причина роста цен — увеличение доходов у населения.

 

— В последнее время появились деньги у той категории россиян, которым жилье на самом деле необходимо. В первую очередь за счет роста объемов выдачи ипотечных кредитов, — говорит научный руководитель аналитического центра компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Геннадий СТЕРНИК.

 

В 2005 году российские банки выдали ипотечных кредитов на 52,8 млрд. рублей. Как считает президент Ассоциации российских банков Гарегин ТОСУНЯН, более 70% от этой суммы осело в Москве и Подмосковье — для покупки столичной недвижимости. А поскольку с каждым годом объемы выданных банками кредитов на покупку жилья утраиваются, в 2006 году в московскую недвижимость будет вложено не меньше 90 млрд. рублей.

 

Ну и, конечно же, не обошлось без так привычного нам ажиотажа, когда все по очереди в цепочке «продавец — покупатель» пытаются накрутить сумму побольше. Ведь, мол, на рынке, дефицит.

 

 

В Москве традиционно плотная застройка. Самых «сладких» кусков земли — свободных от каких бы то ни было построек — почти не осталось. Однако говорить о дефиците площадей в столице пока рано. Активно развивается программа сноса пятиэтажек. Начинается перенос в другие регионы промзон (их объем превышает 20% площади Москвы — такого нет ни в одной мировой столице!). Строители не скрывают, что дополнительные затраты в инфраструктуру района становятся повседневной практикой. Что, разумеется, поднимает себестоимость строительства.

 

— В Москве в целом сдается немало площадей, хотя, конечно, чтобы избавиться от дефицита жилья, должно быть на порядок больше, — говорит генеральный директор группы компаний «СУ-155» Александр МЕЩЕРЯКОВ. — В последнее время больше внимания уделяется социальным программам строительства жилья, что само по себе неплохо, хотя тоже определенным образом способно повлиять на рынок жилья. Например, столичные власти выделят Минобороны около 380 — 400 тысяч квадратных метров жилья (7,6 тыс. квартир). Ясно, что после простого изъятия со столичного рынка более семи с половиной тысяч квартир на то, чтобы восполнить возникший дефицит, понадобится время. Практически все эксперты сходятся на том, что не менее двух лет.

 

Для сравнения: всего за год в Москве строится 4,5 млн. квадратных метров жилья.

 

 

Правда, вот риэлторы не очень рады галопирующему росту цен на недвижимость. В некоторых агентствах объем альтернативных сделок (когда для покупки жилья создается цепочка из нескольких покупателей и продавцов) достигал 80% от общего числа сделок на вторичном рынке. Но в нынешних условиях цепочки выстраивать непросто.

 

— У риэлторов сейчас нет заработка, — признается Геннадий Стерник. — Количество «цепочечных» сделок сократилось до 20 — 30%. Если обычно в цепочке принимали участие 3 — 4 хозяина квартир, то сейчас максимум двое. Объемы продаж падают. Так что это у застройщиков бум продаж — все новостройки раскупаются еще на ранних стадиях строительства, а у риэлторов — кризис.

 

В то же время эксперты замечают, что в последнее время все чаще выставляются на продажу инвестиционные квартиры. Это то самое жилье, в покупку которого вкладывают капиталы люди состоятельные, чтобы сохранить свои сбережения. По данным, озвученным Московской ассоциацией-гильдией риэлторов, 48% выставленного на продажу столичного жилья находится в собственности менее трех лет. Это значит, что квартиры покупали с единственной целью — продать, когда цены вырастут. Тем самым искусственно подогревая ажиотаж и взвинчивая цены.

 

Кстати, некоторые районы комплексной застройки Москвы в темное время суток выглядят пустынно. Дома будто вымерли: в окнах нет света, на улице не видно людей, между домами воет ветер. Не в каждом подъезде найдутся люди, которые живут здесь постоянно. Это и есть жилье, купленное про запас.

 

Риэлторы считают, что, как только рост цен на недвижимость приостановится, инвесторы могут массово попытаться продать свою недвижимость. Чтобы вложить вырученные деньги в другие финансовые инструменты. Такой массовый вал жилья на рынке может, кстати, и снизить цены.

 

 

Правительство лихорадочно ищет способы отрегулировать ситуацию на рынке недвижимости. Так, например, глава Росстроя Сергей Круглик предлагает бороться с жилищными спекулянтами рублем: обкладывать их налогами, чтобы перепродажа «квадратных метров» стала невыгодной.

 

— Это разумное предложение, — говорит президент Ассоциации российских банков Гарегин Тосунян. — Главное, четко прописать критерии, отсекающие от рынка спекулянтов. Например, установит правительство стандарт — 100 квадратных метров на человека. Этого хватит не только себя жильем обеспечить, но и своих детей. А тем, кто накупил жилья сверх стандарта, придется платить высокие налоги.

 

В других мировых столицах жилье тоже дорожает. Но не так быстро, как в Москве. Если в ближайшие месяцы рост цен будет таким же, как и в начале года, то к январю может достичь 70%. В Европе и Америке стоимость квартир в среднем поднимается процентов на 15 за год. В первую очередь потому, что в развитых государствах проблема «квартирного вопроса» решена и ажиотажа вокруг купли-продажи недвижимости практически не бывает. Правда, уж если рост цен переваливает за 20% годовых, то жди кризиса. Как это уже случалось в США и Японии в 80-е и 90-е годы.

 

— Возможен ли кризис на жилищном рынке в Москве? — переспрашивает Олег Репченко. — Как мне кажется, цены на недвижимость уже достигли потолка. И если продолжат рост в том же темпе, то вероятность кризиса и отката цен назад велика.

 

В Московской ассоциации-гильдии риэлторов (МАГР) считают, что кризис на столичном рынке жилья случится максимум через два года. Покупатели квартир выиграют от снижения цен. А на темпах строительства это никак не отразится: уж слишком велика сейчас прибыль застройщиков.

 

— Да, нынешняя стоимость жилья по средствам только очень богатым людям, — говорит президент МАГР Михаил ГОРОХОВСКИЙ. — Но Москва, как пылесос, вытягивает деньги со всей России. А в стране еще немало людей, готовых прикупить здесь квартирку даже за огромные деньги.

 

Однако себя Михаил Гороховский к этой категории россиян уже не причисляет. На днях он пытался обзавестись жильем в центре Москвы — на Остоженке. Стоимость квадратного метра в элитной квартире превысила 28 тысяч долларов. Такая цена одному из известнейших риэлторов Москвы оказалась не по карману.

 

 

 

 

 

 

— Мы предполагаем, что к лету рост цен на недвижимость в Москве хоть и сохранится, но в более-менее разумных пределах. А вот осенью ожидается уже новый всплеск цен. И здесь сыграет свою роль не только сезонный фактор — такой прогноз можно дать, анализируя объем предложения на рынке. Жилья на рынке, к сожалению, мало, и его объем не в состоянии удовлетворить спрос. До конца года рост цен составит еще не менее 15 — 20%.

 

 

— К началу лета — периоду спада деловой активности — после длительного «галопа» должно произойти снижение темпов роста цен на жилье до разумного уровня — 1 — 2% в месяц. Более того, существует реальная вероятность реализации сценария 2004 года — перехода рынка в стадию стабилизации цен и спада покупательского ажиотажа. Однако если к концу лета дефицит квартир по-прежнему сохранится, то осенью возможно возобновление роста цен повышенными темпами.